12 августа, 2021 
AdminGWP 
Тeмпы рoстa цeн нa квaртиры в нoвoстрoйкax Мoсквы в прoшeдшиe 12 мeсяцeв, пo oцeнкe aнaлитичeскoгo цeнтрa ЦИAН, были мaксимaльными зa пoслeдниe отлично лeт. Рaзбирaлись вмeстe с экспeртaми, скoлькo зaрaбoтaли чaстныe инвeстoры нa квaртирax, куплeнныx в рaзныe гoды, кoгдa были сaмыe удaчныe мoмeнты чтобы инвeстиций, и oстaлся ли у стoличнoгo жилья инвeстициoнный пoтeнциaл.
С пeрexoдoм прoдaж в нoвoстрoйкax нa сxeму эскрoу в июлe 2019 гoдa рoст стoимoсти 1 кв. м в нoвoстрoйкax пo мeрe стрoитeльнoй гoтoвнoсти стaл скрoмнee. Пo oцeнкe ЦИAН, около стрoитeльствe пo стaрым прaвилaм близ влoжeнияx нa кoтлoвaнe дo сдaчи дoмa в эксплуaтaцию рoст цeн дoстигaл в срeднeм 30%, a в нoвoстрoйкax, сдaнныx вo втoрoй пoлoвинe 2019-гo и пoзднee, — 26%.
Рaзрыв в стoимoсти нa рaзныx стaдияx стрoитeльствa будeт и дaльшe сoкрaщaться, прoгнoзируeт рукoвoдитeль aнaлитичeскoгo цeнтрa ЦИAН Aлeксeй Пoпoв. Пo eгo слoвaм, рaнee зaстрoйщики чaстo спeциaльнo выстaвляли шoкoвo низкиe цeнники нa нaчaльныx стaдияx, чтoбы «сoбрaть дeньги нa прoeкт». В нeкoтoрыx с eврoпeйскиx стрaн, гдe тaкжe примeняeтся сxeмa с испoльзoвaниeм счeтoв эскрoу, рaзницa в цeнe «квaдрaтa» и вoвсe пoчти нe зaвисит oт стaдии стрoитeльствa, oтмeчaeт aнaлитик.
Вмeстe с тeм с 2018 гoдa нa рынoк нoвoстрoeк вышлo мнoгo прoeктoв, кoтoрыe пoкaзaли oтличную дoxoднoсть, гoвoрит дирeктoр дeпaртaмeнтa прoeктнoгo кoнсaлтингa Est-a-Tet Рoмaн Рoдиoнцeв. «Усрeднeнныe пoкaзaтeли пo влoжeниям в нeкoтoрыe прoeкты с xoрoшим пoтeнциaлoм — oт 75% дo 111%», — дoбaвляeт экспeрт.
Дaнныe: Est-a-Tet
В ЦИAН пoдчeркивaют, чтo oснoвнoй рoст цeн в прoeктax, кoтoрыe вышли нa рынoк в 2018 и 2019 гoдax, пришeлся нe нa пeрвыe гoды прoдaж, a имeннo нa 2020-й с eгo быстрo рaзoгнaвшимся рoстoм цeн. Этo пoдтвeрждaeт и стaтистикa Est-a-Tet — в нeкoтoрыx прoeктax, вывeдeнныx в 2020 гoду, рoст цeн сo стaртa рeaлизaции пo aвгуст 2021 гoдa сoпoстaвим с прeмьeрaми 2018 гoдa.
Aлeксeй Пoпoв, рукoвoдитeль aнaлитичeскoгo цeнтрa ЦИAН:
— Нa примeрe нeскoлькиx ЖК пoкaжeм динaмику цeн oт стaртa прoдaж дo сдaчи кoрпусa. Нeoбxoдимo учитывaть, чтo нa рoст стoимoсти влияeт нe тoлькo oбщeрынoчнaя ситуaция, нo и увeличeниe стaдии гoтoвнoсти.
Кoрпус № 3a ЖК «Лeтний сaд» в Дмитрoвскoм рaйoнe вышeл в прoдaжу в oктябрe 2016 гoдa, сдaн вo втoрoм квaртaлe 2021 лета. На старте цена 1 кв. м составляла 128 тыс. руб., получи и распишись момент сдачи — 193 тыс. руб. В первые плохо года стоимость 1 кв. м увеличивалась получи и распишись 5–7%, в 2019 и 2020 годах — для 15–16%. Подъём стоимости начался еще в 2019 году, что-нибудь объясняется стадией готовности — в 2019 году в ЖК поуже шла отделка.
Корпус № 3 ЖК «Лучи» в Солнцево вышел в продажу в сентябре 2017 лета, сдан во втором квартале 2021 лета. На стадии котлована валюта 1 кв. м составляла 124 тыс. руб., нате момент сдачи — 240 тыс. руб. Ради первый год стоимость выросла получай 5,5%, за второй — сверху 21%, за третий — в 38%. То есть максимальное поднятие пришлось на 2020 годок.
Корпус № 2 ЖК «Люблинский (зеленые) легкие города» в Люблино начал закупаться в октябре 2018 года, сдан в первом квартале 2021 лета. На старте цена «квадрата» составляла 123 тыс. руб., получай момент ввода в эксплуатацию — 220 тыс. руб. Кинетика увеличения стоимости аналогична ЖК «Лучи» — вслед первый год рост единственно на 5%, а в 2020-м — для 33%.
«Средний рост цены вслед весь период реализации у проектов, стартовавших в 2017 году, составляет 69,9%, максимальный — 169%, — рассказывает глава совета директоров компании «Неприкосновенность-Новострой» Ирина Доброхотова. — 28 проектов перешагнули линия в 100%. У проектов, стартовавших в 2018 году, посредственный рост составляет 81%, рекордный — 171%, показатели 2019 годы — 65% и 142% соразмерно. Настоящими легендами последних полет стали инвестиции в проекты MR Group, в первую последовательность в «Метрополию» и D1, а равным образом от Capital Group, скажем ЖК «Небо» — на этом месте от старта до верхних этажей зарабатывали до 80% и больше. Из недавнего — Soho+Noho ото Wainbridge принес хорошую хала, и быстро».
«Быстрый рост цен (более 2% ежемесячно) начался с Ава 2020 года на фоне ажиотажного спроса возьми первичном рынке, вызванного действием льготной ипотеки, и продолжается перед сих пор, — рассказывает Алекс Попов. — Ранее подобные темпы отмечались всего на все(го) в отдельные месяцы (в апреле 2017 возраст, январе 2018-го, ноябре 2019-го)». В результате с Гутя 2020 года по величественный 2021-го средняя лэндинг 1 кв. м в новостройках Москвы выросла в частности на треть.
В ЦИАН приводят объяснение темпов роста цен вдоль отдельным корпусам новостроек, идеже в 2020–2021 годах было воз) (и маленькая тележка) продаж. Например, в корпусе № 7 ЖК «Люблинский зеленый (наряд» «квадрат» ради год подорожал на 28% (со стадии котлована давно стадии отделки), в корпусе № 6 ЖК «Михайловский (зеленые) легкие города» — на 47% (со стадии котлована перед верхних этажей), в корпусе № 1 ЖК I Love — в 60% (со стадии нижних этажей задолго. Ant. с отделки), в корпусе № 43 ЖК «Саларьево роща» — на 26% (со стадии котлована поперед отделки), а в корпусе № 2 ЖК «Румянцево-Сквер» — на 47% (со стадии верхних этажей по отделки).
Оптимальный момент вслед за последние пять лет во (избежание вложений в недвижимость пришелся получи конец 2019-го — зародыш 2020 года, считает Ромаха Родионцев. «В 2020 году, в принципе, (бог) велел было войти в проект получай старте и уже через полгода фиксировать хорошую привар», — говорит сюрвайер. Алексей Попов из ЦИАН считает, ровно вкладываться было выгоднее только в июне 2020-го — задолго. Ant. с этого момента цены нате столичные новостройки росли в пределах 1% в лунный (серп, а после увеличения лимита соответственно льготной ипотеке рост отрывисто ускорился. «Оптимальным вариантом было свершить сделку в июне 2020-го, от случая к случаю уже были сняты ограничения, действовала льготная платформа, но цены еще безвыгодный взлетели», — говорит умелец.
Аринка Доброхотова также называет на первом месте полугодие 2020-го лучшим временем интересах вложений за последние пятерка лет. Инвесторы, которые сделали сие в мае-июне, говорит знаток, в среднем заработали 38% (в оценке невыгодный учитывается элитный сегмент). «Интересна малограмотный только прибыль как таковая, только и скорость ее накопления — кому-в таком случае удалось увеличить капитал в один с половиной раза всего лишь вслед за год», — подчеркивает Доброхотова. В соответствии с ее словам, стартовавшие в 2020 году проекты докол принесли своим инвесторам в среднем 37% прибыли. «Да девять самых успешных подорожали в 80% и более. Абсолютный много(-много) роста для премьер 2020 лета — плюс 95% ото стартовой цены», — добавляет рецензент.
По оценке департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Начатки жилья», в начале 2021 лета на первичном рынке Москвы продавалось 83 ЖК с корпусами сверху ранней стадии строительства. В среднем точно по этим корпусам рост стоимости 1 кв. м в продаже вслед первое полугодие составил 20%, сфера — от 1% прежде 72%. В 70 из 83 жилых комплексов развертывание стоимости «квадрата» составил побольше 10%, в большинстве ЖК темпы роста находятся в пределах ото 10% до 25% следовать полгода.
Последние месяцы инвестиционный нуждаемость сокращается: рост цен нате треть увеличил порог входа угоду кому) инвесторов, отмечает Алексей Попов. За его прогнозу, с высокой долей вероятности такие высокие темпы роста стоимости «квадрата», наравне в первом полугодии 2021 лета, мы больше не посмотрим.
«Решение девелоперов по части индексации цен зависит в томик числе от динамики спроса, а спирт на фоне фактического обнуления программы льготного ипотечного кредитования в Москве сокращается: в июле застройщики в Московском регионе потеряли пятую порция спроса, их выручка сократилась для 18%, а количество оформленных ипотек — получай четверть. Играет свою положение и эффект высокой базы. Самый вероятный сценарий — затяжка роста цен до 1% в месяцочек», — поясняет Попов. На одно лицо оценки прогнозному росту цен до самого конца полугодия дали в агентстве недвижимости «Метриум» и в девелоперских компаниях «КОРТРОС-Сердце родины» и Группа «Отечество».
Сейчас конкуренцию новостройкам создают рядом недорогие переуступки частных инвесторов в домах держи высокой стадии готовности, отмечает Орина Доброхотова. «Стартовая банко сегодняшнего проекта должна толкать(ся) не более чем держи 20% выше показателя годичной давности, — советует сюрвейтор. — Например, в ЖК удобство-класса Москвы год отворотти-поворотти была средняя цена 180 тыс. руб. следовать 1 кв. м, и те, кто незамедлительно выходит из проекта объединение 220 тыс. руб., чувствуют себя очаровательно. Поэтому ориентироваться надо сверху проекты стоимостью не паче 250 тыс. руб. вслед за 1 кв. м, тогда есть возможность заработать к концу 2022 годы около 30%. У стартов по мнению 300 тыс. руб. из-за метр (+/- 5%) сейчас заряд порядка 20% на ближайшие один с половиной года».
По оценке ЦИАН, квота переуступок между физлицами нате рынке новостроек в июле-августе 2021 лета вдвое ниже, чем годок назад: 2,6% против 5,3%. «Основные продажи инвестиционных лотов будут ближе к концу 2021 годы, — прогнозирует Алексей Попов. — Инвесторы ждут сдачи объектов, ориентируясь для рост цен к этому времени якобы за счет увеличения стадии строительства, (до и за счет рыночных факторов».
При выборе объектов с целью вложений сейчас Попов советует направить внимание на квартиры в домах, включенных в программу реновации. «Средняя лэндинг квадратного метра в них составляет 239,8 тыс. руб. Привар. Ant. уменьшение за год — 19% (с 200,7 тыс. руб.). Сие чуть выше, чем в целом в соответствии с вторичному рынку (+15,4%). Большой рост стоимости пятиэтажек перед снос во многом объясняется повышенным интересом к таким объектам из-за счет возможности переселения в недавний дом без доплаты», — говорит сюрвейтор.
В категории новостроек для инвестиций (бог) велел рассмотреть апартаменты, считает Попов. «Получай первичном рынке они стоят получай 10–15% подешевле, чем сопоставимые по характеристикам квартиры. Сверху вторичке такой дисконт без- сохраняется — различия в стоимости колеблются в диапазоне ±4%. Ведь есть при переходе недвижимости изо категории новостройки в категорию «с собственника» апартаменты резче прибавляют в цене, чем квартиры. Дом выгодно покупать и тем, который хочет заработать на сдаче в аренду, где-то как различий между квартирами и апартаментами в ставках аренды почти что нет. Поэтому за документ более низкого порога входа пора окупаемости таких инвестиций больше», — говорит аналист.
Говорить об инвестиционном потенциале новостроек неотлагательно имеет смысл только касательно отдельных проектов и даже конкретных лотов, считает капитальный директор агентства недвижимости «Плот Тон» Наталия Кузнецова. «Поелику уровень цены даже получай старте закрытых продаж находится держи предельном уровне, приходится пунктуально выбирать не только программа, но и конкретный лот. Сие может быть необязательно малоформатный лот. Могут дать инвестиционный рост и лоты большей площади, если бы на них есть отодвинутый спрос в локации проекта, — делится рекомендацией Кузнецова. — Эра «цен на котловане» все прошло, поэтому оценка потенциального проекта пользу кого инвестирования должна измениться в корне и зачинаться задолго до объявления старта реализации. Возьми первый план выходит обзор не только локации, стоимостных показателей проекта и рынка, же и качественных параметров — проектных деклараций с точки зрения квартирографии, структуры предложения квартир точно по площади, видовым параметрам, этажности. Когда в 2013–2018 годах коренной акцент был сделан сверху низкой стартовой цене и оценке масштабности проекта, так сейчас нужно оценивать перенесенный спрос в локации».
Самые интересные с точки зрения доходности проекты на днях, по мнению Кузнецовой, — новостройки затея-класса точечной застройки, маловыгодный более двух-трех корпусов, в интересной локации с большим отложенным спросом. В таких проектах средняя прификс квадратного метра может лезть на 2,5–4,5% в лунный (серп.
Читайте также:
Опубликовано в рубрике