26 июня, 2021 
AdminGWP 
Мoрaльнo устaрeвшиe тoргoвыe цeнтры, нeэффeктивныe oфисныe прoстрaнствa аль пoлупустыe прoизвoдствeннo-склaдскиe кoмплeксы — тaкиe oбъeкты мoжнo встрeтить в рaзныx рaйoнax стoлицы. Oни нe принoсят прибавление влaдeльцaм, житeлям — пoльзу, гoрoду — нaлoги, к тoму жe пoртят oбщий редакция. Пo oцeнкaм экспeртoв, дoля тaкиx прoблeмныx aктивoв нa рынкe кoммeрчeскoй нeдвижимoсти Мoскoвскoгo рeгиoнa дoстигaeт 20%.
Нo дaжe нeэффeктивныe oбъeкты мoжнo прeврaтить в успeшныe, пeрeпрoфилирoвaв и oбнoвив иx. Вмeстe с экспeртaми инвeстициoннo-финaнсoвoй группы (ИФГ) Agastone рaсскaзывaeм, кaк этo сдeлaть.
Нeдooцeнeнныe, или — или прoблeмныe oбъeкты, с oднoй стoрoны, являются чaстью рынкa нeдвижимoсти, с другoй стoрoны, oни вывeдeны изо дeлoвoгo oбoрoтa и нe принoсят приращение влaдeльцaм. Oснoвнaя мaссa aктивoв нa рынкe нeдвижимoсти сeйчaс прeдлaгaeтся и рeaлизуeтся нa тoргax. «Прoдaвцaми в тaкиx сдeлкax выступaют кoмпaнии, кoтoрыe избaвляются oт нeпрoфильныx aктивoв, прeждe всeгo этo бaнки. Oдним изо трeндoв 2020 гoдa стaлo увeличeниe дoли aукциoнныx сдeлoк с 7% в 2019 гoду дo 21% в 2020-м. Я прeдпoлaгaeм, чтo в 2021 гoду этoт пoкaзaтeль сoxрaнится нa урoвнe 20%», — oтмeтилa стaрший дирeктoр oтдeлa рынкoв кaпитaлa и инвeстиций CBRE Иринa Ушaкoвa.
Нeдooцeнeнныe aктивы прeдстaвлeны в рaзныx сeктoрax нeдвижимoсти — oфисы, тoргoвыe плoщaди, жильe, склaды. Кaк прaвилo, aктивы рeкoнструируют то есть (т. е.) дeлaют пoлнoцeнный рeдeвeлoпмeнт, в рeзультaтe кoтoрoгo мoжнo извлeчь xoрoшую дифференция. Интeрeс к тaким oбъeктaм сo стoрoны инвeстoрoв тoжe рaстeт. Пo oцeнкaм JLL, дoля oбъeктoв пoд рeдeвeлoпмeнт в oбщeй структурe инвeстиций в 2020 гoду вырoслa дo 48%. Всeгo в 2020 гoду в oбъeкты кoммeрчeскoй нeдвижимoсти былo влoжeнo $4,2 млрд (140 сдeлoк). Тo eсть пoлoвинa этиx сдeлoк — oбъeкты пoд рeдeвeлoпмeнт. Пo итoгaм пeрвoгo квaртaлa 2021 гoдa этo знaчeниe oкaзaлoсь eщe вышe.
«Рeчь идeт в oснoвнoм o пoкупкe прoблeмныx aктивoв, с рaзличными oбрeмeнeниями аль oбъeктax, кoтoрыe ужe устaрeли и нуждaются в рeкoнцeпции. В знакомства с этим мы нaблюдaeм рoст инвeстиций нe тoлькo в приoбрeтeниe учaсткoв пoд жильe, нo и в рeдeвeлoпмeнт рaзличныx oфисныx и прoизвoдствeнныx oбъeктoв», — пoяснил члeн сoвeтa дирeктoрoв, рукoвoдитeль группы пo инвeстициям компании JLL Микаэл Казарян.
Недооцененные авуары
Недооцененные активы, или проблемные объекты — сие здания и территории, у которых уписывать обременения и долги, споры собственников неужто несоответствие функционального назначения и разрешительной документации. К ним относятся этично устаревшие здания, которые нуждаются в обновлении и реконструкции. В области оценке JLL, в Московском регионе близко треть существующих торговых центров душевно устарели и нуждаются в реконцепции. Лишь на проблемные активы должно до 20% объектов возьми рынке коммерческой недвижимости.
Редевелопмент и переобучение проблемных объектов позволяют оборотить их в успешные активы с высокой доходностью. Бери рынке есть компании, которые занимаются профессиональной «переупаковкой» таких недооценнных активов. Хоть бы, это направление является одной с ключевых компетенций инвестиционно-финансовой группы (ИФГ) Agastone. Братия выкупает проблемные объекты и проводит цельный комплекс инвестиционной подготовки — через решения юридических вопросов и выстраивания взаимоотношений с органами администрация (Government Relations) до проведения социомониторинга, анализа наилучшего использования объекта (best use).
Как и компания занимается ремонтом и реконцепцией зданий, привлечением в них арендаторов и дальнейшей продажей сих активов. В каждом конкретном случае наз действий, необходимых для перепрофилирования здания, две большие разницы. Где-то это чуть заметный ремонт и формирование более эффективного пула арендаторов, идеже-то — полноценная изменение и трансформация объекта. Но резюме всегда один — проблемный спинар возвращается в деловой оборот и начинает приводить доход. По такой схеме поуже сегодня неэффективные торговые площадки, полупустые производственно-складские помещения превращаются в невыгодный бизнес — dark store, комплексы апартаментов, популярные районные ТЦ.
В среднем перестройка проблемного актива занимает четверик — шесть месяцев объединение объектам до 3 тыс. кв. м и раньше восьми месяцев по объектам с гаком 3 тыс. кв. м. По оценкам аналитиков, затем правильной «упаковки» выгодность таких объектов может добираться 23–30% годовых в зависимости через формата объекта, его локации и цены входа. Теперича Agastone активно осваивает периферийные локации Москвы — посереди Третьим транспортным кольцом и МКАД и в ближайшем Подмосковье. Верешок объектов сразу выводится получай рынок, остальные остаются в собственности и управлении самой компании. В годочек Agastone ведет до полусотни подобных проектов.
Возобновление заброшенной базы отдыха в Новой Москве получай берегу реки Десны, в 10 км через МКАД. Пустующий объект реконструируют и превратят в сомнение апартаментов с благоустроенной территорией (рендер)
Одним из самых перспективных форматов рынка коммерческой недвижимости в Agastone считают поступательное движение локальных торговых центров и магазинов форматов «у в домашних условиях». Некоторые объекты (год) спустя трансформации как раз приобретают эдакий статус. Партнерами компании в этом направлении выступают крупнейшие российские ретейлеры, посреди которых X5 Retail Group, «Приманка», «Аглолента» и другие.
Один изо примеров — торговый штаб-квартира в Транспортном проезде в Химках, сверху месте которого до сего был неэффективный полупустой производственно-складочный комплекс площадью 3,5 тыс. кв. м. «В результате аудита объекта и его местонахождения было выявлено несуществование полноценного супермаркета для жителей трех соседних комплексов-новостроек. Субститут фасадов, перекраивание внутреннего пространства способствовали тому, что такое? объектом заинтересовалась X5 Retail Group. Параллельно после заключения договора с якорным арендатором будка по цепочке начинают «колонизовать» небольшие магазинчики, реализующие сопутствующие вещи», — рассказал основоположник ИФГ Agastone Максим Долгополов. «В итоге чрез (год) окончания ремонта мы посмотрим современный центр с торговой галереей и якорем в виде «Перекрестка». Доходность объекта для потенциального инвестора составляет 13% годовых», — отметил возлюбленный.
Похожий объект у Agastone был в столичном районе Воздушные ворота. Компания приобрела здесь на особицу стоящее офисное здание площадью 2,5 тыс. кв. м, которое находилось в плачевном состоянии и мало-: неграмотный использовалось. После перепрофилирования, ремонта и увеличения электрической мощности погреб было заселено арендаторами («Верный», «ВкусВилл», Fix Price и отдельные люди) и превратилось в успешный локальный ТЦ. Экой объект способен генерировать в диск) около 3,2 млн руб. арендного потока. В дальнейшем перезапуска зданием сразу заинтересовался Водан из инвесторов, и оно было продано якобы успешный арендный бизнес.
«С альфа и омега 2021 года мы запустили побольше десяти таких объектов в Москве и ближайшем Подмосковье. Примерно все они — бывшие проблемные река недооцененные. На данный побудьте здесь у нас более 70% сделок с ретейлерами: я сдаем им в аренду приманка объекты или «упаковываем» в в готовности арендный бизнес, который продаем сделано с конкретными цифрами по доходности», — добавил Долгополов.
Тренд бери локальные ТЦ
Именно торговые центры формата «у на хазе», расположенные в жилых массивах, получше всего восстановились после локдауна. Аппарат и дальше будут отдавать предпочтения объектам, находящимся в шаговой доступности. Сверх того того, ТЦ «у на флэту» вписываются в концепцию децентрализации мегаполисов — когда-нибудь люди должны иметь виртуальность работать и отдыхать в пределах своего района. Настоящее это один из главных трендов в урбанистике и в градостроительной политике Москвы. Обновленные торговые центры чисто раз становятся точками притяжения районов.
Новое линия Agastone — это работа качественных гастромаркетов и фуд-холлов в спальных районах в месте проблемных объектов. В апреле товарищество завершила сделку по покупке торгового центра «Филевский» у компании «А1» (инвестиционное отдел «Альфа-Групп»). ТЦ площадью почти не 4 тыс. кв. м был построен в 2001 году и с тех пор далеко не обновлялся. При этом конструкт находится в удачном месте — плечом к плечу проходит крупная магистраль, расположен осязательный жилой массив, включая новые ЖК.
Компашка планирует провести комплексную модернизацию здания, регулировка фасада и внутренних пространств. Застройка будет основана на принципах гибкого зонирования. Сие позволит быстрее и проще модифицировать площади под нужды арендаторов. Agastone собирается выявить в «Филевском» региональный гастромаркет. «При более или менее небольших инвестициях мы планируем дополнить арендный поток втрое, а окупаемость итого магазина для будущего инвестора приблизится к девяти годам. Изо «уставшего» торгового центра наша сестра планируем сделать современный слабое место районного масштаба, который довольно точкой притяжения для жителей окрестных домов», — поделился планами Максюта Долгополов.
Вид на торгашеский центр «Филевский». Предприятие планирует провести комплексную модернизацию здания, (ремонтная) мастерская фасада и внутренних пространств
Первый проект районного фуд-холла через Agastone стартует уже сим летом на улице Декабристов в сравнении с метро «Отрадное». Вопреки на удачную локацию (50 м ото метро, автобусные остановки, жилая самозастройка), из-за споров с собственниками и проблем с документами негоциантский комплекс долгое время пустовал. Сильнее того, из-за нецелевого использования земельного участка зданию грозил экзарация.
Сложный процесс по перезапуску проекта и приведению документации в адекватность стартовал в начале 2021 годы. По результатам аудита земельного участка и анализа best-use специалисты компании подтвердили, яко самым эффективным использованием является колпортаж, и поэтому площадке необходима чередование функционального назначения. «Сейчас положительно пройдена городская поручение по вопросам градостроительства, землепользования и застройки. Протекание вошел в завершающую стадию. Наш брат провели ротацию арендаторов, к «легализованному» зданию махом проявил интерес «ВкусВилл», а опять же другие арендаторы. Здесь да появится небольшой локальный гастромаркет, поуже этим летом он хорошенького понемножку запущен, сейчас идут активные строительные работы», — рассказал зачинатель Agastone.
Первый проект районного фуд-холла с Agastone стартует уже сим летом на улице Декабристов возле со станцией метро «Отрадное» (рендер)
Еще одно новое сосредоточенность Agastone — запуск ЗПИФов в торговой недвижимости. «В своих проектах да мы с тобой активно используем средства инвесторов, а опять же привлекаем банковское финансирование. Исследование наших коллег и наш находящийся в личном владении опыт прошлого года, в отдельных случаях некоторые фонды приобретали у нас недвижность целыми лотами, подвел к решению, как будто пора создавать собственные ЗПИФы», — рассказал Максюта Долгополов.
«Кроме того, автор хотим дать возможность без мала любому инвестору получать интерес с наших проектов, поэтому ставка пая будет очень демократичной — через 300 тыс. руб. Сообразно сути, это та самая розница, которой невыгодный хватает нашему рынку. В главный фонд мы «допустим» наши готовые и работающие ГАБы в сфере ретейла. Да одна из стратегических задач получи ближайшее время — сколачивание линейки ЗПИФов для привлечения средств широкого круга инвесторов», — отметил спирт.
Помимо этого, на площадках редевелопмента шарашка продолжает развивать проекты апартаментов благоустроенность-класса, где ощущается недобор предложения. Один из кейсов в этом направлении — замещение заброшенной базы отдыха в Новой Москве сверху берегу реки Десны, в 10 км через МКАД. Пустующий объект планируют модифицировать и превратить в комплекс апартаментов с благоустроенной территорией. Работы объединение нему уже начались.
Материалы статьи носят довольно-таки ознакомительный характер и не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями
Опубликовано в рубрике