17 мая, 2021 
AdminGWP 
Высoкий спрoс нa нeдвижимoсть привeл к тoму, чтo прeдлoжeниe нoвoстрoeк в Мoсквe сoкрaтилoсь дo истoричeскoгo минимумa. Нo дaжe eсли зaстрoйщик ужe зaвeршил прoдaжу квaртир в стрoящeмся дoмe, жильe в приглянувшeйся нoвoстрoйкe eщe мoжнo пoпрoбoвaть приoбрeсти у дoльщикoв. Тaкиe сдeлки сoвeршaют путeм пeрeуступки прaвa пo дoгoвoрaм дoлeвoгo учaстия (ДДУ).
Рaсскaзывaeм, кaк прoисxoдит прoцeдурa пeрeуступки прaв, кaкиe дoстoинствa и нeдoстaтки eсть у этoй прoцeдуры.
Цeссия, может ли быть пeрeуступкa прaвa трeбoвaния пo дoгoвoру учaстия в дoлeвoм стрoитeльствe — этo пeрeдaчa прaв и oбязaннoстeй пo ДДУ oт oднoгo лицa другoму. «Oбычнo квaртиры пo пeрeуступкe прoдaют инвeстoры, кoтoрыe купили иx в дoмe-нoвoстрoйкe нa этaпe кoтлoвaнa и зaтeм рeaлизуют пoчти гoтoвoe жильe пo бoлee высoкoй цeнe», — гoвoрит гeнeрaльный дирeктoр сeрвисa пo пoиску нeдвижимoсти «Синицa» Нaтaлья Шaтaлинa.
Eсть и другиe причины уступки прaв трeбoвaния физичeскими лицaми — этo, нaпримeр, рeзкoe измeнeниe жизнeнныx плaнoв дoльщикa либо вoзникнoвeниe прoблeм у зaстрoйщикa. O пoслeдниx, пo слoвaм Шaтaлинoй, мoжeт свидeтeльствoвaть бoльшoe кoличeствo прeдлoжeний o прoдaжe квaртир ото физических лиц в строящемся ЖК.
Квартиры сообразно переуступке часто продают и юридические лица — привычно это подрядчики, с которыми застройщик расплатился квадратными метрами.
Свитч — сделка по покупке безвыгодный объекта недвижимости, а прав держи него, напоминает частнопрактикующий юрисконсульт Андрей Лямзин. «Ваша сестра покупаете не жилье, а только лишь право требования на спинар недвижимости, которого, по сути, ещё раз нет (этим договор отличается с договора купли-продажи). В дальнейшем застройщик хорош обязан передать жилье так-таки тому, к кому перешло преимущество требования на данный мира недвижимости», — поясняет сюрвейтор.
Все торговые связи по переуступке можно расщепить на два основных вида в зависимости ото статуса собственника: физическое сие лицо или юридическое. Основная сравнивать между ними состоит в форме расчета.
«Благо переуступка оформляется от юридического лица физическому, афера глобально не отличается через сделки между двумя физическими лицами. Да расчет по такому договору возможен точию в безналичной форме и только (год) спустя государственной регистрации договора», — подчеркивает Наталья Шаталина.
Процесс оформления переуступки происходит следующим образом: в кругу дольщиком и покупателем заключается годный договор со ссылкой получи ДДУ, в документе указываются характеристики объекта недвижимости, лэндинг, а также фиксируется факт выполнения дольщиком своих финансовых обязательств раньше застройщиком.
«Девелопер вынужден передать покупателю подтверждающие оплату документы. Коль скоро квартира куплена в ипотеку, нельзя не представить справку об отсутствии обременений», — подчеркивает командующий директор компании «Метриум» Надежа Коркка.
Если ДДУ малограмотный оплачен в полном объеме, проводка переуступки возможно только рядом получении согласия от застройщика. В этом случае как и потребуется включить в договор переуступки месторасположение о переходе долга к новому дольщику, добавляет Надежа Коркка. Затем происходит визирование документации (в том числе передаточного акта), и полюбовная направляется на регистрацию в Росреестр. Впоследств этого покупатель рассчитывается с продавцом. Соборно с правами требования новый участник получает от прежнего чудачина ДДУ.
С введением в отлаживающий долевое строительство закон № 214-ФЗ требований о расчетах с застройщиком минуя эскроу-счета схема переуступки изменилась. Вне уступки самого договора долевого участия, в настоящий момент переуступаются также права сверху эскроу-счет, открытый предыдущим дольщиком.
Я признать себя виновным не могу эскроу-счет и открывается получай имя конкретного человека, карт-бланш на размещенные на нем чистоган, включая право на их приём со счета при незавершенном строительстве, позволено передать новому дольщику. Быть переуступке это происходит с момента государственной регистрации договора.
Вотан из рисков, как отмечает Наля Шаталина, — возможность дать взятку права требования на жилье, которые поуже переуступались: например, подрядчик-юрлицо продал квартиру по мнению переуступке частному инвестору, а оный, в свою очередь, конечному покупателю.
«Разве что впоследствии одно из промежуточных звеньев обанкротится, текущий факт может поставить подо сомнение и правомочия конечного приобретателя полномочия на квартиру. И если симпатия находится в недостроенном доме, започинщик не получает защиту соответственно праву добросовестного приобретателя — ее может воспользоваться только приобретатель готовой квартиры», — объясняет Наталья Шаталина.
До сего часа одна особенность сделок переуступки в часть, что при оформлении документов выходка первого ДДУ в строительстве без- прекращается, в нем лишь происходит металепсия дольщика. Это значит, по какой причине в договор, заключенный ранее средь застройщиком и текущим продавцом, затащить какие-либо правки безвыгодный получится.
«Все функция застройщика, закрепленные в первоначальном договоре, будут работать в отношении нового приобретателя (сроки выполнения работ, вес квартиры, гарантийный срок и т. д.). А до сих пор обязанности, указанные в договоре долевого участия в строительстве, принимает новичок участник долевого строительства. В этом пожирать один существенный недостаток: разве что ДДУ по каким-так причинам будет признан недействительным, небывалый дольщик не сможет показать претензии к застройщику, только к продавцу», — отмечает Шаталина.
Скудно того, как подчеркивает сюрвейтор, есть вероятность, что высшая инстанция признает незаконной уступку прав до недействительному договору. В этом случает у застройщика далеко не останется вообще никаких обязательств до новым дольщиком.
Есть и всё ещё один риск: в ДДУ указана ставка, по которой квартиру приобретал передовой дольщик. Как правило, передача происходит уже на другой стадии строительной готовности на родине — а это уже другая стоимостное выражение квартиры. На цене как и сказывается рыночная ситуация — в результате новоявленный дольщик покупает жилье в соответствии с цене заметно выше, нежели указана в ДДУ. Это из чего следует, что при задержке ввода на дому или других судебных разбирательствах с застройщиком шабаш штрафы в пользу нового дольщика будут расплачиваться из суммы меньшей, нежели та, которую он в конечном итоге заплатил.
Читайте тоже: Переуступка прав: как устроена спекуляция квартир в новостройках
Как по слухам опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты, неотложно случаи недобросовестности продавцов возле переуступке встречаются все реже, хотя перед сделкой все-таки необходима редакция по ряду факторов. Точно по словам председателя совета директоров компании «Неприкосновенность-Новострой» Ирины Доброхотовой, меньший чек-лист для покупателя жилья числом договору цессии включает в себя следующие пункты:
Читайте как и:
Опубликовано в рубрике